央廣網(wǎng)北京7月8日消息（記者門(mén)庭婷）2025年7月4日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2025年上半年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》報(bào)告。報(bào)告指出，2025年上半年，北京辦公樓市場(chǎng)科技中心去化領(lǐng)先，供需結(jié)構(gòu)穩(wěn)步改善；商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)加持，新租需求回暖；物業(yè)投資市場(chǎng)投資類(lèi)交易活躍度回升，價(jià)格下調(diào)、政策支持共促交易落地。
辦公樓市場(chǎng)：科技中心去化領(lǐng)先，供需結(jié)構(gòu)穩(wěn)步改善
2025年第二季度，位于石景山和菜市口的兩個(gè)新項(xiàng)目交付使用，為市場(chǎng)帶來(lái)14.8萬(wàn)平方米的新增辦公面積。上半年，全市新增供應(yīng)總量為18萬(wàn)平方米，已經(jīng)完成全年預(yù)期總量的83%。
市場(chǎng)情緒延續(xù)向好，上半年全市新租交易總面積同比上漲33%。上半年搬遷交易數(shù)量與面積同比雙增，隨著議價(jià)能力的擴(kuò)大，企業(yè)可以以更低的置換成本，調(diào)整辦公選址布局，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)、人才等資源聚合迭代，推動(dòng)中關(guān)村、金融街等產(chǎn)業(yè)資源集中且租金成本顯著回調(diào)的子市場(chǎng)搬遷交易面積同比大幅提升。企業(yè)擴(kuò)租決策保持謹(jǐn)慎且面積偏小，以保證聚焦核心業(yè)務(wù)、漸進(jìn)式擴(kuò)容的要求。上半年新租需求的三大主力行業(yè)依次是TMT（40%）、金融（20%）和專(zhuān)業(yè)服務(wù)（12%）。從需求面積段看，5000平方米及以上大面積交易數(shù)量呈溫和回升的態(tài)勢(shì)。
新租需求穩(wěn)步改善，疊加優(yōu)質(zhì)樓宇大面積退租減少，本季度全市凈吸納量環(huán)比攀升至 14.5 萬(wàn)平方米，上半年累計(jì)達(dá)25.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.1倍。雖受新增供應(yīng)影響，但空置率仍持下行態(tài)勢(shì)，上半年累計(jì)下降0.8個(gè)百分點(diǎn)至20.2%。從子市場(chǎng)看，中關(guān)村、奧體、望京三大科技中心區(qū)憑借人才及產(chǎn)業(yè)鏈等優(yōu)勢(shì)，成為頭部科技企業(yè)戰(zhàn)略布局的首選，上半年90%的萬(wàn)平方米級(jí)租賃交易落位這些區(qū)域，凈吸納量合計(jì)占全市的80%。其中，中關(guān)村空置率本季度在眾子市場(chǎng)中率先降至單位數(shù)（8.9%）。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)部 | 辦公樓 |租戶負(fù)責(zé)人袁慧指出：“下半年僅有一個(gè)新項(xiàng)目預(yù)計(jì)在年底投放至新興區(qū)域。盡管缺少新增供應(yīng)，存量可租面積仍然充裕，租戶仍可獲得高性?xún)r(jià)比的空間解決方案。此外，北京市政府近期出臺(tái)多項(xiàng)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境、打造國(guó)際一流‘北京服務(wù)’、推動(dòng)首都高質(zhì)量發(fā)展等方案，預(yù)計(jì)對(duì)吸引總部、研發(fā)、外資等需求起到積極作用?！?/p>
商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)：產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)加持，新租需求回暖
2025年第二季度，北京商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)未有新增項(xiàng)目入市，全年上半年新增供應(yīng)量全部集中于一季度，共錄得五個(gè)新項(xiàng)目，共計(jì)體量48.2萬(wàn)平方米。
本季度凈吸納量錄得9.5萬(wàn)平方米，市場(chǎng)新租需求延續(xù)回暖態(tài)勢(shì)且呈現(xiàn)多元化。在市場(chǎng)租金下行的刺激下，TMT和文體娛樂(lè)等行業(yè)的搬遷需求加速釋放，其中來(lái)自多個(gè)區(qū)域的文體娛樂(lè)租戶換遷集聚至電子城區(qū)域成為一大亮點(diǎn)。此外，以汽車(chē)及配件為代表的消費(fèi)品制造也體現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，小米、奔馳等龍頭企業(yè)帶動(dòng)多個(gè)上下游企業(yè)落位亦莊經(jīng)開(kāi)區(qū)。上半年全市累計(jì)凈吸納量達(dá)25.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)216%，為2022年以來(lái)的同期峰值。在新型制造園區(qū)集中交付及芯片、半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)下，醫(yī)藥健康與工業(yè)品制造合計(jì)占據(jù)新增需求近80%，成為租賃市場(chǎng)主引擎。
世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗指出：“下半年，北京商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將迎來(lái)五個(gè)新項(xiàng)目共計(jì)體量約40.3萬(wàn)平方米入市，其中四個(gè)項(xiàng)目具備‘研發(fā)+中試+生產(chǎn)’復(fù)合功能，主要分布于北清路、亦莊等先進(jìn)制造集聚區(qū)域。”
物業(yè)投資市場(chǎng)：交易活躍度回升，價(jià)格下調(diào)、政策支持共促交易落地
2025年上半年，北京物業(yè)投資市場(chǎng)共錄得20筆交易，累計(jì)成交總額約151億元，同比下降34%。其中第二季度錄得11筆，總額為58.2億元，交易金額環(huán)比下降37%，同比下滑52%。整體來(lái)看，機(jī)構(gòu)投資者態(tài)度依然謹(jǐn)慎，市場(chǎng)以5億元以下中小體量交易為主。
從買(mǎi)方結(jié)構(gòu)看，自用型企業(yè)持續(xù)活躍，本季度辦公類(lèi)交易中有三筆為自用，包括某能源企業(yè)購(gòu)入東二環(huán)改造項(xiàng)目作為總部辦公、某TMT企業(yè)通過(guò)法拍購(gòu)得中關(guān)村軟件園獨(dú)棟，以及某礦產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入麗澤辦公樓層。上半年共錄得11筆自用交易，成為成交的重要支撐。
隨著價(jià)格持續(xù)下調(diào)，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)交易加速。本季度出現(xiàn)數(shù)個(gè)以低于周邊均價(jià)或此前自身報(bào)價(jià)實(shí)現(xiàn)快速成交的案例，體現(xiàn)出價(jià)格合理化對(duì)市場(chǎng)流動(dòng)性的正向帶動(dòng)。政策導(dǎo)向?qū)傩缘馁Y產(chǎn)持續(xù)受到投資者的青睞，包括朝陽(yáng)園租賃型公寓、昌平辦公改保障性住房項(xiàng)目、通州園區(qū)辦公獨(dú)棟。這些交易響應(yīng)了租購(gòu)并舉、區(qū)域功能優(yōu)化等政策的同時(shí)，且均可作為公募REIT底層資產(chǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)退出，疊加其穩(wěn)定的收益，吸引投資者理性的布局。
世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人李浩表示：“近期公募REIT上市重新活躍，加上擴(kuò)募機(jī)制推進(jìn)、資產(chǎn)入池標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化、項(xiàng)目類(lèi)型拓展等積極信號(hào)釋放，使得零售物業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、新型制造園區(qū)、長(zhǎng)租公寓、數(shù)據(jù)中心等相關(guān)資產(chǎn)類(lèi)型備受投資者關(guān)注，已上市公募REIT回報(bào)率和價(jià)格表現(xiàn)也成為大宗交易錨定的標(biāo)尺。短期內(nèi)資本化率仍將維持高位，但融資環(huán)境的改善有望推升下半年交易活躍度。”
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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