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從2025年“好房子”首次寫入政府工作報告，到“十五五”規(guī)劃建議、2026年政府工作報告等重點提及建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，“好房子”建設(shè)已進入深度推進、提質(zhì)增效的關(guān)鍵階段，成為滿足人民群眾對美好生活新期待的重要路徑，也成為住房租賃行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的核心方向。

圍繞“好房子”建設(shè)，全國各地在過去一年著力開展相關(guān)探索，并積累了諸多實踐經(jīng)驗。今年，多省市政府工作報告同樣將“好房子”建設(shè)列為全年工作重點，通過多種舉措，提升居民居住品質(zhì)和生活幸福感。

其中，北京市提出著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進住房租賃市場健康發(fā)展，增加“一張床、一間房、一套房”產(chǎn)品供應(yīng)，緩解青年人住房困難，改善城市運行服務(wù)保障人員居住條件，補齊新開發(fā)居住區(qū)配套設(shè)施短板，建設(shè)更多“好房子”。天津市明確將有序推動“好房子”建設(shè)，著力打造特色宜居片區(qū)。廣東省將系統(tǒng)推進“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”建設(shè)，重點提升房屋品質(zhì)與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

業(yè)內(nèi)人士指出，“好房子”建設(shè)是我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向品質(zhì)躍升的重要標(biāo)志，其落地的關(guān)鍵不僅在于打造安全舒適綠色智慧的“好房子”，提升居住品質(zhì)，緩解供需錯配難題，還需要充分關(guān)注到不同地域、不同類型人群的差異化、個性化居住需求，構(gòu)建多層次、多樣化住房供給體系。

作為一項長期性、系統(tǒng)化工程，“好房子”建設(shè)需要政府、企業(yè)、社會等多方協(xié)同。在政策指引下，機構(gòu)化專業(yè)住房租賃企業(yè)充分發(fā)揮存量房屋品質(zhì)化改造升級、數(shù)字化出租運營等能力優(yōu)勢，將個人閑置房、“非改租”物業(yè)、新籌建大型租賃樓盤等存量房打造成更宜居的“好房子”，提供多元化住房供給，滿足城市新市民、青年人的品質(zhì)居住需求。

以自如為例，歷經(jīng)14年發(fā)展，其目前已構(gòu)建了覆蓋多層次租住需求的“好房子”產(chǎn)品體系，分散式產(chǎn)品包括合租產(chǎn)品“自如友家”與整租產(chǎn)品“自如心舍”；集中式公寓如“自如寓”“自如里”，以整棟運營、智能管理及社區(qū)化配套服務(wù)年輕白領(lǐng)；高端品牌“自如曼舍”則聚焦城市核心地段，提供個性化設(shè)計與專屬管家服務(wù)，滿足對租賃居住的更高期待。

其中，在智慧型“好房子”建設(shè)方面，自如打造了“4+1+6+1”數(shù)智化體系，通過4大智控方式，包括AI語音助手、手機APP、智控面板、智能TV，打造多元操控交互體驗；1個智慧中樞網(wǎng)關(guān)，可以進行全屋所有智能設(shè)備調(diào)控；安全守護、靈動操控、場景光照、全屋凈水等6大智能生態(tài)，帶來智能新體驗；1體化交付省心服務(wù)，讓用戶暢享無憂智能生活。

在此基礎(chǔ)上，面向家庭型租客、養(yǎng)寵租客等特定人群，機構(gòu)化專業(yè)住房租賃還提供了個性化租住產(chǎn)品。

“房子不僅在設(shè)計上留足了寵物活動空間，采用了環(huán)保裝修材料，對小動物的健康友好，還提供了寵物消殺等服務(wù)，真的很貼心?！别B(yǎng)了兩只貓的吳女士，對于自如的“人寵共居”房源感到非常滿意。

深度賦能 保租房高效運營

隨著多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度深入推進，我國住房租賃市場逐步形成“市場+保障”雙軌并行的發(fā)展格局。“十四五”期間，多數(shù)城市保租房籌集完成率在90%左右，上海、武漢、成都、深圳、杭州五城保租房與集中式比例超45%。

2025年，機構(gòu)化專業(yè)住房租賃企業(yè)自如聯(lián)合投資公司成立合資公司星耀如景，把首個項目落地北京石景山北辛安，規(guī)劃房源約1500間，將申請納入保租房體系，預(yù)計將于2027年入市。

該項目定位為TOD大型租賃社區(qū)，采用綠建三星高標(biāo)準(zhǔn)方案，公區(qū)設(shè)置騎行健身、寵物托管空間，屋內(nèi)采用全封閉式陽臺、全落地窗、全屋地暖、全屋智能等全生活配套，為新市民和青年群體提供高品質(zhì)、好服務(wù)、智能化的居住體驗。

在新建項目穩(wěn)步推進的同時，將存量房升級轉(zhuǎn)化為保租房成為房地產(chǎn)市場多渠道盤活存量、優(yōu)化供給的重要舉措?！笆逦濉遍_局之年，政府工作報告明確提出“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房”。

然而，當(dāng)前保租房發(fā)展在供需結(jié)構(gòu)、運營能力上仍存在優(yōu)化空間。一方面，部分保租房難以精準(zhǔn)匹配新市民居住需求，導(dǎo)致入住率不足，增加項目空置的運營成本，在一定程度上造成公共資源的閑置浪費；另一方面，部分項目數(shù)字化及智能技術(shù)應(yīng)用缺位，無法實現(xiàn)周邊市場業(yè)態(tài)分析、客群精準(zhǔn)定位，以及項目運營過程中的動態(tài)監(jiān)控、租戶服務(wù)快速響應(yīng)等。

對此，全國政協(xié)委員、中國政法大學(xué)商學(xué)院院長商文江認(rèn)為，在保租房建設(shè)的過程中，也要考慮居住品質(zhì)的問題。他建議，保租房引入機構(gòu)化專業(yè)住房租賃力量，進一步實現(xiàn)長效高質(zhì)量運營。

“機構(gòu)化專業(yè)住房租賃企業(yè)長期深耕市場，一方面沉淀了較多的租客客群，同時基于大數(shù)據(jù)及AI賦能，在保租房項目前期開發(fā)過程中，能夠?qū)椖恐苓吂┙o、市場環(huán)境及客源需求情況進行精準(zhǔn)研判，確保項目實現(xiàn)精準(zhǔn)定位，進一步提升入住率?！鄙涛慕f，在運營過程中，機構(gòu)化專業(yè)住房租賃企業(yè)可以構(gòu)建房屋更新、房屋出租、租期服務(wù)、生活服務(wù)等矩陣式服務(wù)能力，充分發(fā)揮“國有平臺+專業(yè)機構(gòu)”的協(xié)同優(yōu)勢，有效提升保租房運營效率、出租率、租客滿意度等指標(biāo)。

全國人大代表、清華大學(xué)國家金融研究院原院長田軒也表示，面對保租房運營過程中存在的部分結(jié)構(gòu)性矛盾與運營能力短板問題，鼓勵保租房運營引入專業(yè)化、規(guī)?；L租機構(gòu)模式、產(chǎn)品、服務(wù)、科技運營能力，賦能保租房項目提質(zhì)增效，釋放住房租賃市場發(fā)展價值。

在將存量房盤活轉(zhuǎn)化為保租房領(lǐng)域，機構(gòu)化專業(yè)住房租賃企業(yè)已在長期的業(yè)務(wù)實踐中積累了豐富經(jīng)驗。通過“形態(tài)更新+運營升級”，自如將位于上海楊浦區(qū)的老舊商場改造升級為高品質(zhì)的暉盛自如寓。利用原有建筑結(jié)構(gòu)優(yōu)勢，自如將商場上四層改造為Loft戶型公寓，最大化提升空間利用效率。

上市后，暉盛自如寓三個月內(nèi)出租率迅速達到95%以上，實現(xiàn)存量房產(chǎn)有效盤活，資產(chǎn)收益顯著增長。該項目也被納入保租房名錄，榮獲上海市有關(guān)部門頒發(fā)的“保障性租賃住房認(rèn)定書”，并被克而瑞評選為上海租賃住房優(yōu)秀城市更新項目。

加速盤活存量房資產(chǎn)

當(dāng)住房租賃市場從增量擴張步入存量優(yōu)化的發(fā)展新階段，高效盤活個人業(yè)主手中的存量閑置房源成為提升品質(zhì)供給、穩(wěn)定租住市場的有效路徑。

這些存量房源中，既有大量少人問津的“老房子”，也有眾多由售轉(zhuǎn)租卻遇出租難題的二手房。數(shù)據(jù)顯示，全國超過3.5億套存量住房中，房齡30年以上的房源占比超過27%且持續(xù)上升。

“房子地理位置挺好的，但是因為裝修老舊，又經(jīng)常出現(xiàn)衛(wèi)生間漏水等問題，之前掛在中介平臺一直沒租出去?！睆埾壬诒本┦谐枀^(qū)三里屯有一套房齡38年的兩居室房源，在交給自如進行裝修和出租后，一經(jīng)上線就被簽約了，幫助他解決了長期空置的困擾。

據(jù)悉，自如“增益租”模式通過“穩(wěn)租金、穩(wěn)打款、真安全、好省心”優(yōu)勢，為像張先生一樣的大量業(yè)主帶來了收益穩(wěn)定、省時省力的資產(chǎn)管理服務(wù)。

作為城市存量住房提質(zhì)盤活的重要力量，以自如為代表的機構(gòu)化專業(yè)住房租賃企業(yè)正在提升住房供給質(zhì)量、滿足品質(zhì)居住需求、保障居民住房穩(wěn)定等方面發(fā)揮關(guān)鍵作用。在14年的持續(xù)深耕下，自如已構(gòu)建了全矩陣的品質(zhì)居住產(chǎn)品體系、全周期的租住服務(wù)能力、全面數(shù)智化的科技運營平臺，為存量房屋資產(chǎn)的高效盤活與居住體驗的持續(xù)升級提供支持。

除了“好房子”，長租機構(gòu)的“好服務(wù)”也成為城市新市民實現(xiàn)品質(zhì)居住生活的重要一環(huán)。目前，自如家服提供保潔、搬家、清洗、維修、保姆、收納六大品類服務(wù)，累計服務(wù)訂單超1億單。

在“品質(zhì)剛需”加速釋放的當(dāng)下，長租機構(gòu)憑借“好房子”和“好服務(wù)”，贏得了更多租客的信任，實現(xiàn)更短的決策周期、更強的居住黏性、更高的出租率。中國城市住房租賃智庫聯(lián)合自如研究院發(fā)布的2025年中國長租市場數(shù)據(jù)顯示，2025年，全國重點10城長租機構(gòu)房源的出租效率領(lǐng)跑市場，平均成交周期較普租縮短7天；租客續(xù)約率同比提升近8%，房源出租率穩(wěn)定保持在90%以上。

在盤活存量、優(yōu)化供給、建設(shè)“好房子”等政策導(dǎo)向下，機構(gòu)化專業(yè)住房租賃企業(yè)承載了城市新市民的品質(zhì)化、長期化租住需求，在落實“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”政策的過程中，有效發(fā)揮了重要作用，以客群穩(wěn)、成交快、續(xù)約率高等特色，構(gòu)筑住房租賃市場確定性。

（責(zé)任編輯：蔡文斌）